Obligations du vendeur
Obligations du vendeur en matière d’information immobilière
En général, le vendeur d’un bien immobilier est tenu à une obligation d’information envers l’acheteur. La loi impose au vendeur de fournir un ensemble de diagnostics relatifs à l’état du bien et des informations sur la copropriété, afin de garantir une transparence totale. De plus, le vendeur doit s'assurer que l’acquéreur puisse prendre possession du bien sans difficulté. Il a également des obligations fiscales à respecter.
Depuis plusieurs années, le législateur a renforcé la protection des acquéreurs en exigeant la remise de diagnostics techniques pour informer sur l’état du bien et les risques sanitaires ou sécuritaires potentiels. Ces diagnostics doivent être annexés à l’avant-contrat de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.
Les principaux diagnostics à fournir sont :
- Amiante : Informe sur la présence, la localisation et l’état des matériaux contenant de l’amiante, pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Plomb : Vérifie la présence de peintures contenant du plomb et leur état de conservation pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
- Installation électrique : Contrôle la conformité de l’installation électrique intérieure pour tous les biens à usage d’habitation et leurs dépendances.
- Installation gaz : Vérifie la sécurité de l’installation intérieure de gaz pour les biens à usage d’habitation et uniquement les parties privatives en copropriété.
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : Évalue la consommation d’énergie du logement, afin de proposer des recommandations pour améliorer son efficacité énergétique.
- Audit énergétique : Obligatoire pour les biens classés F ou G au DPE.
- Termites : Examen visuel des parties visibles du bâtiment pour détecter la présence de termites ou autres insectes xylophages dans les zones concernées par un arrêté préfectoral.
- Mérules : Informe sur le risque de mérule pour les immeubles situés dans des zones définies par un arrêté préfectoral.
- Assainissement : Vérifie le bon fonctionnement des installations d’assainissement non raccordées au tout-à-l’égout.
Pour les biens en copropriété, le vendeur doit fournir :
- Le métrage : La surface du bien selon la loi Carrez pour les lots en copropriété.
- La fiche synthétique : Informations sur le fonctionnement de la copropriété et l’état de l’immeuble.
- Le règlement de copropriété et les actes modificatifs : Documents définissant les règles de gestion de l’immeuble.
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années : Résultats des réunions de copropriétaires.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble : Références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs.
- Les documents financiers : Information sur les sommes dues et l’état des finances de la copropriété et du vendeur.
Pour les constructions récentes, le vendeur doit fournir :
- Le permis de construire et ses modifications.
- La déclaration de travaux et le procès-verbal de réception.
- La déclaration d’achèvement des travaux et l’attestation de non-opposition à conformité délivrée par la mairie.
- L’assurance dommage-ouvrage et la garantie décennale des constructeurs.
Pour les lotissements, le vendeur doit fournir :
- Le cahier des charges.
- Les statuts de l’association syndicale, si elle existe, et les coordonnées de son représentant.
- Les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
Le vendeur doit également :
- Informer l’acquéreur de l’existence d’équipements pour la récupération des eaux de pluie et garantir leur conformité.
- Informer sur les piscines privatives enterrées non closes et fournir la note technique de sécurité.
- Assurer l’installation de détecteurs de fumée, obligatoire depuis le 1er janvier 2016.
- Fournir les attestations d’entretien pour la chaudière et le ramonage des conduits de cheminée ou poêle.
Enfin, la principale obligation du vendeur est de remettre le bien à l’acheteur dans l’état où il a été visité et conforme à la description de l’avant-contrat. Si le bien est vendu « libre », le vendeur doit fournir les clés et libérer les lieux. S'il est vendu « loué », il doit remettre le bail, l’état des lieux, le dépôt de garantie, et le prorata du loyer.
Le vendeur doit également révéler toute servitude affectant le bien, comme un droit de passage, et informer sur les vices cachés, c’est-à-dire les défauts non apparents qui diminuent significativement la valeur du bien ou empêchent son usage normal.
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